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La question de politique publique
Lorsque les crises de la dette des promoteurs ont laissé un grand nombre de logements vendus sur plan inachevés, les acheteurs qui avaient déjà versé des acomptes et remboursaient leurs prêts hypothécaires ont été confrontés à la perspective de payer pour des logements qui ne seraient peut-être jamais livrés. La réunion du Bureau politique du 28 juillet 2022, qui a fixé le cap du 保交楼 — « garantir la livraison des immeubles » — a été largement relayée par la couverture étatique et officielle, et une série d’instruments financiers et réglementaires a suivi. La question de gouvernance est de savoir si le financement public et la coordination au niveau des projets peuvent transformer des chantiers à l’arrêt en logements livrés, et si le mécanisme sous-jacent qui a créé le risque — les fonds de prévente payés par les acheteurs mais que les promoteurs peuvent détourner — est corrigé en profondeur plutôt que simplement rafistolé.
Ce que la politique fait bien
La réponse a correctement diagnostiqué que le goulot d’étranglement se situait au niveau de la liquidité des projets, et pas seulement des bilans des promoteurs. Le train de mesures de 2022 comprenait la création d’une facilité de prêt spéciale dédiée à la garantie des livraisons et une circulaire conjointe en 16 mesures de la Banque populaire de Chine et du régulateur bancaire sur le soutien financier au développement stable et sain du marché immobilier (document n° 254 [2022]), qui prolongeait les mesures de tolérance sur les prêts au développement et les prêts fiduciaires et donnait la priorité aux prêts destinés aux projets dont la construction s’était arrêtée. La pièce maîtresse de la phase 2024 a été le mécanisme de coordination du financement immobilier au niveau des villes, lancé fin janvier 2024 : les municipalités désignent les projets éligibles pour une « liste blanche », et les banques sont tenues de les examiner rapidement et de prêter lorsque les projets sont commercialement viables — en appariant des projets précis à des financements précis plutôt qu’en accordant un soutien général au bilan de promoteurs en difficulté. En octobre 2024, les autorités ont annoncé que l’encours des prêts de la liste blanche dépasserait 4 000 milliards de yuans d’ici la fin de l’année, tous les prêts aux projets éligibles étant placés sous la gestion de la liste blanche. Le fait que le mécanisme canalise explicitement les fonds vers les projets plutôt que vers les trésoreries des entreprises est la bonne intuition structurelle, et il répond directement au reproche selon lequel les soutiens antérieurs avaient sauvé les promoteurs sans achever les logements.
Ce que montrent les données
Le ministère du Logement et du Développement urbain et rural a indiqué que, fin février 2024, plus de 200 milliards de yuans de prêts avaient été approuvés dans le cadre du mécanisme de la liste blanche pour environ 6 000 projets dans 276 villes. Lors de la conférence de presse conjointe du 17 octobre 2024, le ministre du Logement Ni Hong a annoncé que 2,46 millions de logements avaient été livrés dans le cadre de la campagne de garantie des livraisons. Ce sont des chiffres officiels de réalisation, qui décrivent de véritables achèvements de chantiers ; la question de savoir s’ils marquent un tournant décisif du marché reste une question d’interprétation, compte tenu de l’ampleur des projets à l’arrêt restants, pour lesquels aucun chiffre national officiel unique n’a été publié.
Le mécanisme racine — la garde des fonds de prévente — reste le point faible reconnu de la politique. Les épisodes de boycott des remboursements hypothécaires de l’été 2022, au cours desquels des acheteurs dans plusieurs villes ont menacé de cesser, ou cessé, de rembourser leurs prêts sur des projets inachevés, ont démontré que les règles de séquestre et de supervision des fonds de prévente existaient sur le papier mais étaient appliquées de manière inégale : dans certains cas, des fonds ont été retirés de comptes supervisés avant que les jalons de construction ne soient atteints. Ces épisodes sont documentés par une large couverture contemporaine, mais ils ne constituent pas une enquête nationale représentative des acheteurs de projets à l’arrêt ; ils sont la preuve d’une véritable défaillance de la garde et de l’exécution que les seuls outils de financement ne résolvent pas structurellement. Tant que le système de prévente permet aux promoteurs de détenir l’argent des acheteurs avant la livraison, la question de gouvernance est celle de la discipline du séquestre — qui contrôle les fonds, à quels jalons de construction ils sont libérés, et quelle sanction suit un détournement.
Le bilan historique du FCM
Aucune position contemporaine du Mouvement pour une Chine libre (FCM) sur les politiques de garantie des livraisons (保交楼/保交房) de 2022–2024 n’a encore été vérifiée. Les recommandations qui suivent constituent une proposition de gouvernance actuelle et ne sont pas antidatées.
L’alternative de gouvernance du FCM
Un cadre de Troisième République conserverait la coordination du financement au niveau des projets tout en rendant l’argent des acheteurs structurellement sûr :
- Séquestre verrouillé par jalons, inscrit dans la loi. Exiger par la loi que l’intégralité des produits de prévente soit versée sur des comptes séquestres tiers, déblocables uniquement contre des jalons de construction vérifiés de manière indépendante, avec une responsabilité pénale en cas de détournement — en remplacement de l’actuelle mosaïque de règles locales de supervision qui se sont révélées contournables.
- Transparence publique au niveau des projets. Publier un registre public et actualisé des projets de prévente à l’arrêt ou à risque — état d’avancement, fonds tirés, livraison prévue — afin que les acheteurs et les journalistes puissent vérifier l’avancement sans dépendre des annonces des promoteurs.
- Le recours des acheteurs avant le sauvetage des promoteurs. Inscrire dans la loi un droit pour les acheteurs de projets à l’arrêt au-delà d’une durée définie de suspendre leurs remboursements hypothécaires sans pénalité sur leur dossier de crédit, ou de résilier le contrat avec restitution de l’acompte, afin que l’action collective de type boycott ne soit plus le seul recours.
- Audits de construction indépendants pour les prêts de la liste blanche. Exiger que les prêts de la liste blanche soient décaissés contre l’achèvement de jalons vérifiés par des auditeurs indépendants en métrés, avec publication de la piste d’audit, afin que le financement des livraisons ne puisse être réaffecté à la liquidité des entreprises.
Comment mesurer le succès
- Nombre de projets de prévente à l’arrêt dont la reprise de la construction est vérifiée, par ville, publié trimestriellement à partir du registre des projets.
- Logements livrés aux acheteurs par an dans le cadre de la campagne de garantie des livraisons, avec des certificats d’achèvement audités de manière indépendante.
- Audits de conformité du séquestre : part des comptes de prévente à décaissement vérifié par jalons, et nombre de cas de détournement poursuivis.
- Délai moyen entre l’arrêt d’un projet et le recours de l’acheteur (reprise, remboursement ou livraison), et part des acheteurs recourant aux voies légales plutôt qu’à l’action protestataire.
- Taux de décaissement des prêts de la liste blanche (approuvés contre effectivement tirés) et part dirigée vers des dépenses de construction vérifiées par jalons.
Sources
- 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号; extended via PBOC/NFRA notices, e.g. https://www.nfra.gov.cn/chinese/OFFICE/PDF/1180752.pdf)
- "China steps up financing ‘white list’ mechanism to stabilize real estate market" (Xinhua, March 19, 2024):
https://english.rednet.cn/content/646847/64/13654287.html
- S&P Global Ratings (China) analysis of the October 17, 2024 policy package (white-list scale to 4 trillion yuan; 2.46 million homes delivered):
https://www.spgchinaratings.cn/upload/20241017_commentary_real-estate-new-policy_cn.pdf
- White-list mechanism implementation reporting, June 2024 (project qualification, "应进尽进/应贷尽贷"): http://whwb.cjn.cn/resfile/2024-06-03/14/B2024-06-03A1401.pdf
Rubriques de gouvernance connexes : Tableau de bord des politiques et résultats ; Blueprints de gouvernance de la Troisième République ; Documents de politique et alternatives de gouvernance ; Responsabilité des gouvernements locaux
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