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政策问题
当开发商债务危机导致大量期房烂尾时，已经支付了首付款、仍在偿还房贷的购房者，面临着为可能永远无法交付的房屋继续付款的前景。2022年7月28日中央政治局会议确立了保交楼方向，官方和国家媒体对此作了广泛报道，随后出台了一系列金融和监管工具。治理层面的问题在于：国家层面的融资支持与项目层面的统筹协调，能否把烂尾项目真正转化为交付的住房；以及，造成这一风险的根本机制——购房者缴纳的预售资金可被开发商挪用——是得到根治，还是仅仅被修补。
政策值得肯定的部分
这一应对措施正确地判断出，瓶颈在于项目层面的流动性，而不仅仅是开发商资产负债表的问题。2022年的一揽子措施包括：设立专门的保交楼专项借款；中国人民银行与银行监管机构联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）十六条措施，延长开发贷款、信托贷款的宽限安排，并优先向停工项目发放贷款。2024年阶段的核心举措，是2024年1月下旬启动的城市房地产融资协调机制：由城市政府提名符合条件的项目进入”白名单”，银行须及时审核，对商业上可行的项目发放贷款——把具体项目与具体融资精准对接，而不是向陷入困境的开发商提供一般性的资产负债表支持。到2024年10月，官方宣布白名单贷款规模到年底将超过4万亿元，所有符合条件的项目贷款都将纳入白名单管理。这一机制明确把资金导向项目而非企业金库，是正确的结构性思路，直接回应了”此前的支持救了开发商、却没有建成房子”的批评。
证据显示的情况
住房和城乡建设部报告称，截至2024年2月底，白名单机制下已审批贷款超过2000亿元，覆盖276个城市的约6000个项目。在2024年10月17日的联合新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，保交楼攻坚战已交付246万套住房。这些是官方的产出数据，描述的是真实的工程完工量；但鉴于存量烂尾项目的规模——官方尚未公布全国统一的总数——这是否标志着市场的决定性转折，仍是一个有待解读的问题。
根本机制——预售资金监管——仍是该政策公认的薄弱环节。2022年夏季的”断供”风波中，多个城市的购房者威胁或实际停止偿还烂尾项目的房贷，表明预售资金的托管与监管规则虽然写在纸上，执行却参差不齐：一些案例中，资金在达到工程建设节点之前就已从监管账户中被提走。这些事件有大量同期报道作为记录，但它们并非针对烂尾项目购房者的全国代表性调查；它们证明的是一种真实存在的资金托管与执法失效，而单靠融资工具并不能从结构上解决这一问题。只要预售制度允许开发商在交房之前就持有购房者的资金，治理问题的核心就是托管纪律——资金由谁掌控、在达到哪些建设节点后释放、挪用之后承担何种处罚。
FCM历史记录
截至目前，尚未核实到自由中国运动（FCM）针对2022—2024年保交楼/保交房政策发表过同期立场。以下建议属于当前的治理方案，不作追溯性认定。
FCM治理替代方案
第三共和国框架将保留项目层面的融资统筹机制，同时让购房者的资金在结构上得到保障：
- 以法律锁定按工程节点释放的托管制度。 通过立法要求所有预售资金进入第三方托管账户，仅凭独立核验的工程建设节点分期释放，挪用资金承担刑事责任——取代已被证明可以规避的各地监管规则拼盘。
- 公开的项目层面信息透明机制。 发布实时更新的烂尾及风险预售项目登记册——工程进度、已提取资金、计划交付时间——让购房者和记者无需依赖开发商的公告即可核验进展。
- 先救购房者，再救开发商。 以立法确立：停工超过规定期限的项目，购房者有权暂停偿还房贷且不记入征信负面记录，或解除合同并拿回首付款，使”断供式”集体行动不再是唯一的救济途径。
- 白名单贷款的独立工程审计。 要求白名单贷款只能依据独立工程造价审计师核验的节点完工情况发放，并公开审计记录，确保交房融资不被挪作企业流动资金。
如何衡量成效
- 按城市统计、经核验实现复工的烂尾预售项目数量，按季度从项目登记册发布。
- 保交楼攻坚战下每年向购房者交付的住房套数，附独立审计的竣工证明。
- 托管合规审计：实行按节点拨付的预售资金账户占比，以及挪用案件的起诉数量。
- 从项目停工到购房者获得救济（复工、退款或交付）的平均时长，以及使用法定救济与采取抗议行动的购房者比例。
- 白名单贷款发放率（已审批与实际提款之比），以及投向经节点核验的建设支出的占比。
资料来源
- 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号; extended via PBOC/NFRA notices, e.g. https://www.nfra.gov.cn/chinese/OFFICE/PDF/1180752.pdf)
- “China steps up financing ‘white list’ mechanism to stabilize real estate market” (Xinhua, March 19, 2024):
https://english.rednet.cn/content/646847/64/13654287.html
- S&P Global Ratings (China) analysis of the October 17, 2024 policy package (white-list scale to 4 trillion yuan; 2.46 million homes delivered):
https://www.spgchinaratings.cn/upload/20241017_commentary_real-estate-new-policy_cn.pdf
- White-list mechanism implementation reporting, June 2024 (project qualification, “应进尽进/应贷尽贷”): http://whwb.cjn.cn/resfile/2024-06-03/14/B2024-06-03A1401.pdf
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