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政策問題
當開發商債務危機導致大量期房爛尾時，已經支付了首付款、仍在償還房貸的購房者，面臨著為可能永遠無法交付的房屋繼續付款的前景。2022年7月28日中央政治局會議確立了保交樓方向，官方和國家媒體對此作了廣泛報導，隨後出台了一系列金融和監管工具。治理層面的問題在於：國家層面的融資支持與項目層面的統籌協調，能否把爛尾項目真正轉化為交付的住房；以及，造成這一風險的根本機制——購房者繳納的預售資金可被開發商挪用——是得到根治，還是僅僅被修補。
政策值得肯定的部分
這一應對措施正確地判斷出，瓶頸在於項目層面的流動性，而不僅僅是開發商資產負債表的問題。2022年的一攬子措施包括：設立專門的保交樓專項借款；中國人民銀行與銀行監管機構聯合發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發〔2022〕254號）十六條措施，延長開發貸款、信託貸款的寬限安排，並優先向停工項目發放貸款。2024年階段的核心舉措，是2024年1月下旬啟動的城市房地產融資協調機制：由城市政府提名符合條件的項目進入「白名單」，銀行須及時審核，對商業上可行的項目發放貸款——把具體項目與具體融資精準對接，而不是向陷入困境的開發商提供一般性的資產負債表支持。到2024年10月，官方宣布白名單貸款規模到年底將超過4萬億元，所有符合條件的項目貸款都將納入白名單管理。這一機制明確把資金導向項目而非企業金庫，是正確的結構性思路，直接回應了「此前的支持救了開發商、卻沒有建成房子」的批評。
證據顯示的情況
住房和城鄉建設部報告稱，截至2024年2月底，白名單機制下已審批貸款超過2000億元，覆蓋276個城市的約6000個項目。在2024年10月17日的聯合新聞發布會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，保交樓攻堅戰已交付246萬套住房。這些是官方的產出數據，描述的是真實的工程完工量；但鑑於存量爛尾項目的規模——官方尚未公布全國統一的總數——這是否標誌著市場的決定性轉折，仍是一個有待解讀的問題。
根本機制——預售資金監管——仍是該政策公認的薄弱環節。2022年夏季的「斷供」風波中，多個城市的購房者威脅或實際停止償還爛尾項目的房貸，表明預售資金的託管與監管規則雖然寫在紙上，執行卻參差不齊：一些案例中，資金在達到工程建設節點之前就已從監管賬戶中被提走。這些事件有大量同期報導作為記錄，但它們並非針對爛尾項目購房者的全國代表性調查；它們證明的是一種真實存在的資金託管與執法失效，而單靠融資工具並不能從結構上解決這一問題。只要預售制度允許開發商在交房之前就持有購房者的資金，治理問題的核心就是託管紀律——資金由誰掌控、在達到哪些建設節點後釋放、挪用之後承擔何種處罰。
FCM歷史記錄
截至目前，尚未核實到自由中國運動（FCM）針對2022—2024年保交樓/保交房政策發表過同期立場。以下建議屬於當前的治理方案，不作追溯性認定。
FCM治理替代方案
第三共和國框架將保留項目層面的融資統籌機制，同時讓購房者的資金在結構上得到保障：
- 以法律鎖定按工程節點釋放的託管制度。 通過立法要求所有預售資金進入第三方託管賬戶，僅憑獨立核驗的工程建設節點分期釋放，挪用資金承擔刑事責任——取代已被證明可以規避的各地監管規則拼盤。
- 公開的項目層面信息透明機制。 發布實時更新的爛尾及風險預售項目登記冊——工程進度、已提取資金、計劃交付時間——讓購房者和記者無需依賴開發商的公告即可核驗進展。
- 先救購房者，再救開發商。 以立法確立：停工超過規定期限的項目，購房者有權暫停償還房貸且不記入徵信負面記錄，或解除合同並拿回首付款，使「斷供式」集體行動不再是唯一的救濟途徑。
- 白名單貸款的獨立工程審計。 要求白名單貸款只能依據獨立工程造價審計師核驗的節點完工情況發放，並公開審計記錄，確保交房融資不被挪作企業流動資金。
如何衡量成效
- 按城市統計、經核驗實現復工的爛尾預售項目數量，按季度從項目登記冊發布。
- 保交樓攻堅戰下每年向購房者交付的住房套數，附獨立審計的竣工證明。
- 託管合規審計：實行按節點撥付的預售資金賬戶占比，以及挪用案件的起訴數量。
- 從項目停工到購房者獲得救濟（復工、退款或交付）的平均時長，以及使用法定救濟與採取抗議行動的購房者比例。
- 白名單貸款發放率（已審批與實際提款之比），以及投向經節點核驗的建設支出的占比。
資料來源
- 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号; extended via PBOC/NFRA notices, e.g. https://www.nfra.gov.cn/chinese/OFFICE/PDF/1180752.pdf)
- “China steps up financing ‘white list’ mechanism to stabilize real estate market” (Xinhua, March 19, 2024):
https://english.rednet.cn/content/646847/64/13654287.html
- S&P Global Ratings (China) analysis of the October 17, 2024 policy package (white-list scale to 4 trillion yuan; 2.46 million homes delivered):
https://www.spgchinaratings.cn/upload/20241017_commentary_real-estate-new-policy_cn.pdf
- White-list mechanism implementation reporting, June 2024 (project qualification, “应进尽进/应贷尽贷”): http://whwb.cjn.cn/resfile/2024-06-03/14/B2024-06-03A1401.pdf
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