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La cuestión de política pública
Cuando las crisis de deuda de las promotoras dejaron un gran número de viviendas vendidas sobre plano sin terminar, los compradores que ya habían pagado enganches y seguían pagando sus hipotecas se enfrentaron a la perspectiva de pagar por viviendas que quizá nunca se entregarían. La reunión del Buró Político del 28 de julio de 2022, que fijó la orientación del 保交楼 —«garantizar la entrega de los edificios»—, tuvo una amplia cobertura estatal y oficial, y le siguió una secuencia de instrumentos financieros y regulatorios. La cuestión de gobernanza es si la financiación estatal y la coordinación a nivel de proyecto pueden convertir los proyectos paralizados en viviendas entregadas, y si el mecanismo subyacente que creó el riesgo —los fondos de preventa que pagan los compradores pero que las promotoras pueden desviar— se corrige de raíz o solo se parchea.
Lo que la política hace bien
La respuesta diagnosticó correctamente que el cuello de botella era la liquidez a nivel de proyecto, no solo los balances de las promotoras. El paquete de medidas de 2022 incluyó la creación de una línea de crédito especial dedicada a garantizar las entregas y una circular conjunta de 16 medidas del Banco Popular de China y del regulador bancario sobre el apoyo financiero al desarrollo estable del mercado inmobiliario (documento n.º 254 [2022]), que extendió la tolerancia en préstamos al desarrollo y préstamos fiduciarios y priorizó el crédito para proyectos con la construcción paralizada. La pieza central de la fase de 2024 fue el mecanismo de coordinación de la financiación inmobiliaria a nivel municipal, lanzado a finales de enero de 2024: los gobiernos municipales proponen los proyectos elegibles para una «lista blanca», y los bancos están obligados a examinarlos con prontitud y a prestar cuando los proyectos sean comercialmente viables —vinculando proyectos concretos con financiación concreta en lugar de extender apoyo general a los balances de promotoras en dificultades. En octubre de 2024, las autoridades anunciaron que el volumen de préstamos de la lista blanca superaría los 4 billones de yuanes a finales de año, con todos los préstamos a proyectos elegibles bajo la gestión de la lista blanca. Que el mecanismo canalice explícitamente los fondos hacia los proyectos y no hacia las tesorerías corporativas es el instinto estructural correcto, y responde directamente a la queja de que los apoyos anteriores rescataron a las promotoras sin terminar las viviendas.
Lo que muestran los datos
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural informó de que, a finales de febrero de 2024, se habían aprobado más de 200 000 millones de yuanes en préstamos bajo el mecanismo de la lista blanca para unos 6 000 proyectos en 276 ciudades. En la rueda de prensa conjunta del 17 de octubre de 2024, el ministro de Vivienda Ni Hong informó de que se habían entregado 2,46 millones de viviendas en el marco de la campaña de garantía de entregas. Son cifras oficiales de ejecución que describen terminaciones reales de obra; si representan un giro decisivo del mercado sigue siendo una cuestión interpretativa, dada la magnitud de los proyectos paralizados pendientes, para los que no se ha publicado ninguna cifra nacional oficial única.
El mecanismo raíz —la custodia de los fondos de preventa— sigue siendo el punto débil reconocido de la política. Los episodios de boicot hipotecario del verano de 2022, en los que compradores de varias ciudades amenazaron con dejar de pagar sus hipotecas sobre proyectos sin terminar, o lo hicieron, demostraron que las normas de depósito en garantía y supervisión de los fondos de preventa existían sobre el papel pero se aplicaban de forma desigual: en algunos casos se retiraron fondos de cuentas supervisadas antes de que se cumplieran los hitos de construcción. Estos episodios están documentados por una amplia cobertura contemporánea, pero no constituyen una encuesta nacional representativa de los compradores de proyectos paralizados; son prueba de un fallo real de custodia y ejecución que los instrumentos de financiación por sí solos no resuelven estructuralmente. Mientras el sistema de preventa permita a las promotoras retener el dinero de los compradores antes de la entrega, la cuestión de gobernanza es la disciplina del depósito en garantía: quién controla los fondos, en qué hitos de construcción se liberan y qué sanción sigue al desvío.
El historial del FCM
Aún no se ha verificado ninguna posición contemporánea del Movimiento por una China Libre (FCM) sobre las políticas de garantía de entregas (保交楼/保交房) de 2022–2024. Las siguientes recomendaciones son una propuesta de gobernanza actual y no se retrotraen en el tiempo.
La alternativa de gobernanza del FCM
Un marco de la Tercera República mantendría la coordinación de la financiación a nivel de proyecto y, al mismo tiempo, haría que el dinero de los compradores fuera estructuralmente seguro:
- Depósito en garantía bloqueado por hitos, por ley. Exigir por ley que todos los ingresos de preventa ingresen en cuentas de garantía de terceros, liberables solo contra hitos de construcción verificados de forma independiente, con responsabilidad penal por el desvío —en sustitución del actual mosaico de normas locales de supervisión que resultó evadible.
- Transparencia pública a nivel de proyecto. Publicar un registro vivo, a nivel de proyecto, de los desarrollos de preventa paralizados y en riesgo —estado de la obra, fondos dispuestos, entrega prevista— para que compradores y periodistas puedan verificar el avance sin depender de los anuncios de las promotoras.
- Recurso del comprador antes que rescate de la promotora. Consagrar por ley el derecho de los compradores de proyectos paralizados más allá de un plazo definido a suspender los pagos hipotecarios sin penalización en su historial crediticio, o a rescindir el contrato con restitución del enganche, eliminando la necesidad del boicot colectivo como único recurso.
- Auditorías independientes de obra para los préstamos de la lista blanca. Exigir que los préstamos de la lista blanca se desembolsen contra la finalización de hitos verificada por auditores independientes de medición de obra, con la pista de auditoría publicada, para que la financiación de entregas no pueda reutilizarse como liquidez corporativa.
Cómo medir el éxito
- Número de proyectos de preventa paralizados con reinicio verificado de la obra, por ciudad, publicado trimestralmente a partir del registro de proyectos.
- Viviendas entregadas a los compradores por año en el marco de la campaña de garantía de entregas, con certificados de finalización auditados de forma independiente.
- Auditorías de cumplimiento del depósito en garantía: proporción de cuentas de preventa con desembolso verificado por hitos y número de casos de desvío enjuiciados.
- Tiempo medio desde la paralización del proyecto hasta el recurso del comprador (reinicio, reembolso o entrega) y proporción de compradores que usan recursos legales frente a la acción de protesta.
- Tasas de desembolso de los préstamos de la lista blanca (aprobados frente a efectivamente dispuestos) y proporción dirigida a gasto de construcción verificado por hitos.
Fuentes
- 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号; extended via PBOC/NFRA notices, e.g. https://www.nfra.gov.cn/chinese/OFFICE/PDF/1180752.pdf)
- "China steps up financing ‘white list’ mechanism to stabilize real estate market" (Xinhua, March 19, 2024):
https://english.rednet.cn/content/646847/64/13654287.html
- S&P Global Ratings (China) analysis of the October 17, 2024 policy package (white-list scale to 4 trillion yuan; 2.46 million homes delivered):
https://www.spgchinaratings.cn/upload/20241017_commentary_real-estate-new-policy_cn.pdf
- White-list mechanism implementation reporting, June 2024 (project qualification, "应进尽进/应贷尽贷"): http://whwb.cjn.cn/resfile/2024-06-03/14/B2024-06-03A1401.pdf
Secciones de gobernanza relacionadas: Cuadro de mando de políticas y resultados; Planes de gobernanza de la Tercera República; Documentos de política y alternativas de gobernanza; Rendición de cuentas de los gobiernos locales
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